총부채원리금상환비율 DSR 모르면 대출 낭패

우리 삶에 있어서 대출은 필수불가결한 요소가 되었습니다. 주택을 구매할 때나 전세와 월세를 구할 때도 대출을 받아야만 해결을 할 수 있을 정도입니다. 그 이유는 부동산 정책과 물가상승에도 영향이 있겠습니다. 최근 부동산이 천정부지로 오르면서 정부에서 대책을 세운 것이 DSR(총부채원리금상환비율)을 적용 기준을 바꾸는 것이었습니다. 그 이유와 결과로 인해 우리 서민들이 꼭 알아야 할 것을 나눠보겠습니다.

 

 

DSR이란 무엇인가요?

DSR은 Debt Sevrvice Ratio 의 약자로 개인이 1년간 갚아야 하는 담보 비율을 뜻합니다. 그래서 총부채원리금상환비율이라고 합니다. 대출을 받을 때 DSR을 적용을 했었는데 연봉 8000만원 이상 받는 사람들에 대해서만 DSR 40% 적용을 하여 DTI와 함께 대출 제한을 걸었습니다. 그래서 보통의 서민은 잘 몰랐던 부분이 되겠습니다.

 

DSR 변경하게 된 배경

가계대출이 위험수위에 있다는 기사를 많이 보셨을 겁니다. 정부에서는 고심 끝에 DSR 규제를 강화함으로써 대출을 제한하여 가계부도를 막기로 결정했습니다. 즉 부자들에게만 적용되었던 것이 서민들에게도 적용이 되어서 대출을 받고 싶어도 못 받고 파산에 이를 수도 있다는 것입니다. 

 

DSR 변경된 기준

기존에 주택과 개인 대출할 때 DTI와 함께 DSR 연봉 기준을 대폭 낮춰서 적용하는 것입니다. 대신에 순차적으로 적용을 함으로써 이에 대응할 수 있도록 하고 있습니다. 

DSR 40% 이상 받을수 없음 : 연간소득 기준으로 연간 갚을 수 있는 대출원리금을 40%로 제한을 두는 것(넘을 수 없음)

현행 시행기준

주택담보대출시: 투기지역, 투기과열지구 9억원 초과 주택

신용대출시: 연소득 8000만원 초과이면서 1억원 넘는 신용대출을 받는 경우

 

 

1단계(2021년 7월부터)

주택담보대출시: 전 규제지역 내 6억원 초과 주택

신용대출시: 연소득 기준없이 1억원 초과 신용대출을 받는 경우

 

2단계(2022년 7월부터)

주택담보&신용대출시 : 총 대출액 2억원 초과시 모두 적용

 

3단계(2023년 7월부터)

주택담보&신용대출시 : 총 대출액 1억원 초과시 모두 적용

 

DSR 규제에 대한 질문과 답변

Q. 3월 주택구입계약을 했고 7월에 잔금을 치르기 위해 대출을 받을 예정인데 적용되나요?

A. 기준은 대출 신청일이기 때문에 7월에 받으려면 DSR 40%가 적용됩니다.

 

Q. 오피스텔 대출에도 적용이 되나요?

A. 2023년 7월부터는 오피스텔과 토지 등 비주택담보대출 취급시에도 DSR 제한이 적용이 됩니다. 오피스텔의 경우에는 LTV와 40%와 DSR이 적용이 되지 않아 투자용으로 각광을 받아서 현재 분양을 받은 분들이 있는데 잔금을 2년 뒤에 치루어야 한다면 대출금액이 확 줄 수 있기 때문에 대비를 하셔야 합니다.

 

Q. 중도금 대출을 받는 경우 적용될까요?

A. 중도금 대출은 DSR 규제가 적용되지 않아서 괜찮습니다.

 

Q. 4억원짜리 전세자금 대출을 현재 받았는데 DSR 적용이 소급적용 되는 걸까요?

A. DSR이 적용 안됩니다. DSR 적용이 안되는 것이 여러가지가 있는데요. 전세자금대출, 예적금 담보 대출, 보험계약 대출과 정책상품(정부에서 시행하는 서민금융상품 등), 300만원 미만의 소액 대출은 적용이 안되니 안심하시기 바랍니다. 그리고 DSR계산할 때도 전세자금 대출을 얼마를 받았든 간에 포함되지 않아서 무시하셔도 무방합니다.

 

 

 

DSR계산을 할때 기존 대출들을 남은 금액들을 적용해서 해야 하기 때문에 많이 복잡합니다. 그래서 어플등에서도 확인이 가능하긴 하지만 정확한 것은 직접 받고자하는 대출 은행이나 기관을 통해서 상담과 신청을 통해서 확인하시는 것이 정확합니다.